购买选择 & 定期租赁

购买选择 & 定期租赁

2019年10月18日更新

根据法律,购买选择权不是租赁的重要条款.  租户在协商下一份租约的购买选择之前,应该考虑到这一点.  对于定期租约的租户来说尤其如此,他们希望在租约到期后每月都能住在这里.  史密斯v. 伯曼 (“史密斯”),一个今年早些时候判决的案件,是正确的.  其中, 法院裁定,有关的租赁购买选择权在固定期限届满后仍未生效.  以下是史密斯对相关事实和法律的讨论.

史密斯市的租约赋予承租人优先购买权.  在几年的租期之后,租约变成了按月续租.  按月租赁期间, 一个第三方买家主动提出购买这所租赁的房屋.  在得知报价后, 房客行使了其所谓的优先购买权,给了房东505美元,租金为千元.  这一数额低于第三方提供的数额.  房东不满意租客的提议,拒绝了它.  然后,房东终止了与租客的所有谈判,把房子卖给了另一方.   不用说,房客起诉了房东.

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一般的规则是,当租约成为留置租赁, 该租赁“被‘推定’继续‘按照’包含在现已到期的租约中的‘相同条款’,除非这些条款可能被房东和房客‘修改’。.”  (史密斯v. 伯曼 (2019) 31 Cal.应用程序.5th 183, 192; 文明. 代码,§1945.)然而,除任何修改条款外,并非所有的租赁条款仍保留.  正如史密斯所强调的,只有必要的条件才适用.  (史密斯v. 伯曼 (2019) 31 Cal.应用程序.5th 183, 192.). 必要条款的例子包括“转让的条款或条件”,例如“租金的支付金额及时间”(本通告所指的).)

因此, 拒绝承租人的行为, 史密斯法院首先必须发现租赁购买选择权不是一个必要的租赁期限.  发现它不是, 史密斯法院依据的是加州最高法院的先例,即购买选择权并非必要的租赁条款.  (见 史密斯v. 伯曼 (2019) 31 Cal.应用程序.5th 183, 192.具体地说,在 丁v. Yovino 年轻的 (丁), 加州最高法院认为,“租赁中规定的购买财产的选择权是一种“独立的、明确的权利[]和权力[]”,而不是该租赁的“基本契约”, 因此推定不会转入留置租赁.”  (Id.史密斯的房客争辩说,斯波尔丁不适用,因为优先购买权不同于购买选择权.  史密斯法院对此并不信服.  作为回应,史密斯认为,斯波尔丁的“逻辑同样适用于优先购买权”.”  (Id.)

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