非司法止赎出售后的驱逐

非司法止赎出售后的驱逐

2020年6月23日更新

2018年底,加州最高法院(“法院”)对Dr. Leevil, LLC v. 西湖健康中心(“西湖健康”)(2018. 第5474号影响非司法止赎出售后的驱逐.  以下是对法院在韦斯特莱克卫生保健所作裁决的总结和分析.  通过西湖健康院,法院制定了明确的规则.  标题必须记录(i.e. 受托人的买卖契约),在非司法止赎的物业买家可以发出三天的驱逐通知.

事实

原告博士. Leevil, LLC(“原告”)从N.A.  这笔贷款由一份租赁物业的信托契约(“信托契约”)作担保.  作为信托契约的持有人, 原告根据信托契约的销售权进行了非司法止赎买卖.  原告在丧失抵押品赎回权的销售中获得了租赁财产的所有权,并随后向被告西湖医疗保健中心(“被告”)提供了为期三天的服务,要求其退出(“驱逐通知”)。.  原告记录其归属契据.e., 取消抵押品赎回权拍卖的受托人契据, 在驱逐通知之后, 但要在购买租赁房屋的六天内.

法律

根据Cal C.C.P. § 1161a (b)(3),  在以下情况下,租户可以被从物业中移除,并在收到三天的书面通知后离开:“根据《BET8App下载天下现金》第2924条,物业已经出售, 根据该等人所签立的信托契约所载的出售权, 或者是这样的人所声称的人, 拍卖的标题也已经完善了.”(强调说.)

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法院的控股

韦斯特莱克健康院认为加州大学C.C.P. §1161a (b)(3),受托人的契约必须被记录.  换句话说, 在取消抵押品赎回权的实体或个人可以驱逐拥有取消抵押品赎回权财产的承租人之前, 止赎实体或个人必须在送达法定授权的三日书面退出通知之前,记录归属契约/受托人的契约.  博士(见. Leevil, LLC v. 西湖医疗中心(2018. 5th 474 484.)

法院的分析

本案的关键在于,尽管原告通过受托人的出售契约获得了租赁财产的所有权, 原告在记录受托人契约前发出驱逐通知.  在西湖的健康, 通常的做法是在记录归属契据前发出驱逐通知书.  这是因为卡尔.文明.法典第2924h(c)条认为,如果受托人契约记录在出售日的15个日历日,则受托人契约自实际出售日起完善.  原告为同样的追溯申请提出了“过早的”驱逐通知, 但失败了.  法院驳回了原告的论点,因为它裁定“追溯申请”对承租人太有损害.  法院认为卡尔.文明.第2924h(c)条规定,当买方在止赎拍卖招标中支付的款项可能需要数天才能付清时,允许有一段空白期.  相应的, 每一个法院, 总有这样一种情况:由于购买资金没有出清,出售交易后来会失效.  在这种情况下, 一个租户如果遵守了驱逐通知并搬出了房屋,就会受到严重的歧视.

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麦克利斯特法庭解释说. Leevil的法定解释将把租户置于危险的境地. 承租人将被迫在没有保证所有权将会真正完善的情况下离开财产,或继续拥有财产,如果所有权是,作为留置承租人可能会招致损害之间做出选择, 事实上, 完善.”  (Dr. Leevil, LLC v. 西湖医疗中心(2018. 5th 474 483.)基于相同的基础, 法院得出结论, “新业主必须在发出三天的书面通知前(通过记录契约)完善产权,从而允许租户在三天的通知期内核实产权,从而消除了这些不确定性。.” (Id.)

评论

必须指出的是,法院对它认为加州C.C.P. §1161a (b)(3)仅限于涉及非司法止赎出售后的驱逐的此类诉讼.  这个州的重要法律仍然认为,转让不动产不需要登记所有权.  而不是, 我们强烈鼓励记录向世界其他地方传达建设性的通知,告知你对所有权的要求.

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